Zákaz Airbnb v Budapešti Obvod VI: Čo to Znamená pre Investorov v 2026

Čo Sa Stalo: Nariadenie 26/2024 Vysvetlené

V roku 2024 miestna samospráva Budapeštianskeho obvodu VI (Terézváros) schválila Nariadenie č. 26/2024, ktoré zaviedlo moratórium na nové licencie na krátkodobý prenájom v obvode. Opatrenie bolo priamou reakciou na rýchly nárast Airbnb-štýlového ubytovania v oblasti, pričom zastupitelia tvrdili, že to vyčerpáva bytový fond a zvyšuje nájmy pre dlhodobých nájomcov.

Obvod VI zahŕňa oblasť okolo Andrássyho triedy, Oktogonu a Námestia Franza Liszta — jednu z najvyhľadávanejších adries v Budapešti pre investorov aj turistov. Pred nariadením to bol hotspot pre operátorov krátkodobého prenájmu s hrubými výnosmi 8–10% ročne.

Pravidlo "Nulového Dňa" — Žiadne Nové Licencie

Jadrom Nariadenia 26/2024 je takzvané pravidlo "nulového dňa": celkový počet platných licencií na krátkodobý prenájom v obvode VI je fakticky zmrazený. Pre nehnuteľnosti, ktoré ju predtým nemali, nie sú vydávané žiadne nové licencie.

V praxi to znamená:

• Prevádzkovatelia s existujúcou platnou licenciou môžu pokračovať v prevádzke počas trvania tejto licencie
• Licencie nemožno previesť na nových vlastníkov pri predaji licencovanej nehnuteľnosti
• Licencie, ktoré uplynú alebo zaniknú, nemožno obnoviť v rámci nového rámca
• Žiadny novonadobudnutý byt v obvode VI nemôže legálne fungovať ako krátkodobý prenájom

Praktickým účinkom je pomalé, prirodzené utlmovanie trhu krátkodobého prenájmu v obvode VI — bez politickej ťažkosti odnímania existujúcich licencií. Licenčný zásobník sa každoročne zmenšuje, keďže licencie expirujú a nehnuteľnosti menia majiteľa.

Ktoré Obvody Sú Dotknuté?

Od roku 2026 je Obvod VI najjasnejším prípadom úplného licenčného moratória. Investori by však mali sledovať širší obraz v centrálnych obvodoch Budapešti:

• Obvod VII (Erzsébetváros): Budapeštianska Židovská štvrť zaviedla vlastné obmedzenia krátkodobého prenájmu skôr, pričom rada obvodu má právomoc obmedzovať licencie na základe ulíc. Nové žiadosti o licencie čelia zvýšenej kontrole.
• Obvod V (Belváros): Centrum mesta diskutovalo o podobných opatreniach. K roku 2026 nie je v platnosti žiadne moratórium, no politický smer je konzistentný so susednými obvodmi.
• Celobudapeštiansky rámec: Maďarská národná vláda signalizovala záujem o celosystémový koordinačný rámec pre reguláciu krátkodobého prenájmu, podobný modelom fungujúcim vo Viedni a Barcelone.

Regulačný trend je jasný: krátkodobé prenájmy v centrálnych obvodoch Budapešti čelia rastúcim prekážkam a je nepravdepodobné, že sa tento smer obráti.

Vplyv na Investičné Výnosy a Hodnoty Nehnuteľností

Bezprostrednou obavou investorov je, ako zákaz ovplyvňuje výnosy. Krátkodobé prenájmy v prémiových lokalitách môžu generovať hrubé výnosy 8–10%, v porovnaní s 4,5–6,5% pri dlhodobých bytových prenájmoch. Strata krátkodobej opcie znižuje dosiahnuteľný strop výnosov pre nových kupujúcich v obvode VI.

Obraz je však nuancovanejší:

• Hodnoty nehnuteľností sú odolné: Znížená ponuka investovateľných krátkodobých prenájmových nehnuteľností v prémiových lokalitách koncentruje dopyt a podporuje ceny. Obvod VI zostáva jednou z najžiadanejších adries Budapešti.
• Dopyt po dlhodobom prenájme je silný: Rovnaká politika vytláčajúca Airbnb operátorov zlepšuje dostupnosť pre rezidenčných nájomníkov, čím vytvára zdravší a stabilnejší trh dlhodobého prenájmu.
• Čisté výnosy sú bližšie, ako naznačujú hrubé: Hrubé krátkodobé výnosy 8–10% nesú 20–35% neobsadenosť, poplatky za platformu 15–20% a výrazne vyššie náklady na správu a údržbu. Čisté výnosy sa často pohybujú na 5–6,5% — porovnateľné so správne spravovaným dlhodobým prenájmom.

Argument Pre Správu Dlhodobého Prenájmu

Pre investorov, ktorí kúpili v obvode VI s očakávaním príjmov z krátkodobého prenájmu, alebo pre kupujúcich hodnotiaci obvod teraz, dlhodobý rezidenčný prenájom nie je záložný plán — je to čoraz odolnejšia stratégia.

Výhody dlhodobého prenájmu v centrálnej Budapešti v roku 2026:

• Konzistentných 1 000–2 200 €/mesiac za 50–80m² byt v obvodoch V–VII
• Stabilní nájomníci — medzinárodní profesionáli, expati a študenti, ktorí podpisujú zmluvy na 1–3 roky
• Nižšia prevádzková záťaž — žiadne denné check-iny, žiadna výmena bielizne, žiadna správa platformy
• Predvídateľné daňové vykazovanie — fixný ročný príjem z prenájmu oproti kolísavým krátkodobým príjmom
• Výrazne nižšie regulačné riziko v budúcnosti