Prehľad: Aké dane platia zahraniční kupci?
Maďarsko ponúka jeden z najpriateľskejších daňových režimov v EÚ pre investície do nehnuteľností. Ako zahraničný investor sa stretnete so štyrmi hlavnými daňovými udalosťami: pri kúpe (daň z prevodu), pri príjme z prenájmu (daň z príjmu), pri predaji (daň z kapitálových výnosov) a pri kúpe novostavby (DPH). Dôležitá výhoda oproti mnohým krajinám: v Maďarsku neexistuje ročná daň z nehnuteľností.
Daň z Prevodu Nehnuteľnosti (Vagyonszerzési Illeték) — 4%
Pri kúpe nehnuteľnosti v Maďarsku platíte jednorazovú vagyonszerzési illeték (daň z nadobudnutia nehnuteľnosti) vo výške 4% trhovej hodnoty. Daňový úrad (NAV) ju stanovuje na základe zmluvnej ceny alebo nezávislého ohodnotenia — podľa toho, čo je vyššie.
Ako občan EÚ (a najmä Slovák) máte pri kúpe nehnuteľnosti v Maďarsku rovnaké práva ako maďarskí občania — žiadne príplatky pre cudzincov.
Oslobodenia: Prvonadobúdatelia do 35 rokov a kupujúci novostavieb (kde bola odvedená DPH) môžu mať nárok na čiastočné oslobodenie. NBH-regulované investičné fondy sú od dane z prevodu úplne oslobodené.
Splatnosť: Do 90 dní od oznámenia katastra nehnuteľností. Váš advokát zabezpečí všetky náležitosti s NAV.
Daň z Príjmu z Prenájmu — 15% Paušálna Sadzba
Príjem z prenájmu maďarskej nehnuteľnosti podlieha paušálnej dani z príjmu vo výške 15% (szja). Základ dane sa vypočíta po odpočítaní nákladov — máte dve možnosti:
- 10% paušálny odpočet: Automatický odpočet 10% z hrubého príjmu z prenájmu. Nie sú potrebné doklady. Efektívna sadzba dane z hrubého nájomného: 13,5%.
- Odpočet skutočných nákladov: Odpočet všetkých doložených výdavkov — úroky z hypotéky, údržba, poplatky za správu, odpisy, poistenie a právne poplatky. Vhodnejšie pre investorov s vysokými prevádzkovými nákladmi.
Ročné daňové priznanie: Príjem z prenájmu sa uvádza v ročnom daňovom priznaní (szja bevallás) do 20. mája nasledujúceho roka. Zahraniční nerezidenti s príjmom z prenájmu v Maďarsku sa musia zaregistrovať v NAV a ročne podávať daňové priznanie.
Zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia: Medzi Slovenskom a Maďarskom platí zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia. Príjem z prenájmu sa spravidla zdaňuje iba v Maďarsku. Pre váš konkrétny prípad sa poraďte so slovenským daňovým poradcom.
Daň z Kapitálových Výnosov pri Predaji — Klesajúca Sadzba Počas 5 Rokov
Pri predaji maďarskej nehnuteľnosti sa zisk zdaňuje štandardnou sadzbou dane z príjmu 15%. Maďarský systém však ponúka časovo podmienené zníženie, ktoré výrazne zvýhodňuje dlhodobých vlastníkov:
- Roky 1–2: 100% zisku podlieha dani
- Rok 3: 75% zisku podlieha dani
- Rok 4: 50% zisku podlieha dani
- Rok 5 a viac: 0% — celý zisk je oslobodený od dane
Pre investorov s päťročným horizontom je daň z kapitálových výnosov prakticky nulová. Uchovávajte všetky faktúry za renovácie od dátumu kúpy — znižujú zdaniteľný zisk.
DPH pri Novostavbách
Kúpa novostavby od developera podlieha zníženej sadzbe DPH 5%. Keď sa uplatňuje DPH, daň z prevodu 4% sa zvyčajne neúčtuje — platíte jedno alebo druhé, nie oboje. Pred podpisom zmluvy si s advokátom overte aktuálny stav DPH.
Praktické Tipy: Spolupráca s Maďarským Daňovým Poradcom
Maďarské daňové právo je štruktúrálne výhodné pre investorov, ale dodržiavanie predpisov ako nerezident je administratívne náročné. Pred kúpou odporúčame:
- Angažujte licencovaného maďarského daňového poradcu (adótanácsadó) s medzinárodnými skúsenosťami
- Otvorte maďarský bankový účet pre platby NAV a výber nájomného
- Uschovajte všetky faktúry za renovácie a údržbu od dátumu kúpy
- Prekonzultujte slovensko-maďarskú zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia so svojím slovenským daňovým poradcom
- Pred prvým príjmom z prenájmu si vyjasnite s correct správcom nehnuteľnosti jeho povinnosti pri zrážkovej dani
Stiahnite si bezplatného sprievodcu daňami z nehnuteľností (PDF)
Úplný prehľad všetkých štyroch daňových udalostí, kontrolný zoznam odpočítateľných nákladov a prehľad zmlúv o zamedzení dvojitého zdanenia pre 11 hlavných investorských národností.
Stiahnuť PDF zadarmo