Ціни входу: де дешевше?
Варшава: центральні райони (Śródmieście, Mokotów) коштують 4 000–8 000 €/м². Будапешт: центральні V–VII райони — 4 200–7 500 €/м². Ціни порівнянні, але Будапешт пропонує значно вищу орендну дохідність при схожій точці входу.
Орендна дохідність: де заробляєте більше
Варшава: нетто-дохідність 3,5–5% річних. Ринок насичений — великий обсяг нового будівництва тисне на ставки оренди. Будапешт: нетто-дохідність 5,5–8% річних в центральних районах. Різниця 2–3 відсотки на дорогому ринку — суттєва перевага на горизонті 10+ років.
Оподаткування
Польща: 8,5% або 12,5% ринкового доходу (рентний дохід за спрощеною системою); або 12%/32% ПДФО з правом вирахування витрат. Угорщина: 15% фіксованого податку з 20% стандартним вирахуванням витрат (ефективна ставка ~12%). Обидві країни мають угоди про уникнення подвійного оподаткування з Україною. Угорський підхід простіший і передбачуваніший.
ВНЖ: фундаментальна різниця
Польща не має інвестиційної програми ВНЖ для не-ЄС громадян. Отримання ВНЖ у Польщі пов'язане з реєстрацією бізнесу або робочим дозволом, що значно складніше. Угорщина пропонує чіткий шлях: €250 000 у НБУ-регульований фонд → 10-річний ВНЖ без мінімального строку проживання. Для українського інвестора, що шукає стабільний статус у ЄС, це суттєва перевага.
Правовий статус українців
В обох країнах громадяни України можуть купувати нерухомість як нерезиденти. У Польщі для купівлі деяких категорій нерухомості (сільськогосподарські землі, лісові угіддя) потрібен дозвіл Міністерства внутрішніх справ — для міських квартир не потрібен. В Угорщині потрібен дозвіл на купівлю від районної адміністрації (~60 днів); відмови рідкісні.
Ринкові ризики
Варшава: Значний обсяг нового будівництва може тиснути на орендні ставки та ціни. Ринок тісно пов'язаний з польською економікою. Відносно зріла — менший потенціал зростання капіталу.
Будапешт: Курсовий ризик HUF/EUR (Угорщина поза єврозоною), хоча угоди в нерухомості, як правило, укладаються в євро. Потенційні обмеження для Airbnb в центрі міста — не впливають на довгостроковий ринок.
Коротке порівняння
| Критерій | Будапешт | Варшава |
|---|---|---|
| Ціна центр | €4 200–7 500/м² | €4 000–8 000/м² |
| Нетто-дохідність | 5,5–8% | 3,5–5% |
| Ефективний податок | ~12% | 8,5–12,5% |
| Інвесторський ВНЖ | ✓ від €250 тис. | ✗ |
| Шенгенський доступ | ✓ | ✓ |
Висновок
Варшава приваблива для тих, хто хоче бути ближче до України або вже має польський ВНЖ. Будапешт — кращий вибір для інвесторів, яким потрібна вища дохідність, чіткий шлях до ВНЖ ЄС і менш насичений ринок. При однаковому бюджеті нетто-дохід у Будапешті, як правило, на 50–80% вищий, ніж у Варшаві.
Індивідуальний аналіз під ваш бюджет
Підберемо оптимальний об'єкт у Будапешті та порівняємо з вашими альтернативами.
Отримати безкоштовну консультацію