Покроково: Купівля Нерухомості в Угорщині для Громадян Не з ЄС (2026)

Чи Можуть Громадяни Не з ЄС Купувати Нерухомість в Угорщині?

Так. Угорщина дозволяє громадянам, які не є членами ЄС і ЄЕЗ, купувати нерухомість. Однак на відміну від громадян ЄС — які мають ті самі права власності, що й угорські громадяни — покупці не з ЄС можуть зіткнутися з додатковою вимогою адміністративного дозволу залежно від типу нерухомості, та повинні працювати через ліцензованого угорського адвоката у всіх угодах.

Цей посібник охоплює придбання житлової нерухомості для інвестиційних цілей та особистого використання. Якщо ви купуєте через корпоративну юридичну особу, інвестиційний фонд або трастову структуру, правила суттєво відрізняються та необхідна консультація спеціалізованого юриста.

Ключова Відмінність: Квартири Проти Будинків та Землі

Це найважливіший практичний момент для інвесторів з України, які розглядають нерухомість у Будапешті:

Квартири в багатоквартирних будинках (társasházi lakás): Громадяни не з ЄС, як правило, можуть купувати квартири в багатоквартирних житлових будинках без урядового дозволу на придбання. Це охоплює переважну більшість інвестиційних об'єктів у Будапешті — студії, однокімнатні та двокімнатні квартири в районах V, VI, VII, VIII та XIII.

Окремі будинки, вілли та земельні ділянки: Громадяни не з ЄС потребують урядового дозволу на придбання (Illetékhivatal engedély), виданого адміністративним офісом районного рівня. Це застосовується до окремих будинків, сільськогосподарських угідь, будівельних ділянок і будь-якої нерухомості, що не входить до зареєстрованого багатоквартирного будинку.

На практиці: якщо ви купуєте інвестиційну квартиру в центральних районах Пешта в Будапешті, швидше за все урядовий дозвіл не знадобиться. Якщо ви купуєте віллу на Будайських пагорбах або ділянку за містом — знадобиться.

Крок 1: Найміть Ліцензованого Угорського Адвоката

Участь адвоката не є необов'язковою — це юридична вимога. За угорським законодавством усі угоди з нерухомістю мають бути контрасигновані (ellenjegyezve) ліцензованим угорським адвокатом (ügyvéd). Без контрасигнації адвоката договір недійсний і не може бути зареєстрований у Земельному кадастрі.

Обов'язки адвоката включають:

• Перевірка правового статусу та due diligence — обтяження, застави, несплачені комунальні борги, суперечки щодо права власності
• Складання або перевірка договору купівлі-продажу (adásvételi szerződés)
• Зберігання застави покупця на окремому ескроу-рахунку
• Підготовка та подача заявки на урядовий дозвіл при необхідності
• Подача підписаного договору до Земельного кадастру для реєстрації
• Управління нарахуванням та сплатою 4% податку на передачу майна в NAV

Гонорар адвоката: Зазвичай 0,5–1,5% від ціни покупки (плюс ПДВ 27%), з практичним мінімумом 800–1 200 євро для будь-якої угоди.

Крок 2: Урядовий Дозвіл на Придбання (При Необхідності)

Якщо ваша покупка вимагає урядового дозволу — для будинків, ділянок або сільськогосподарських угідь — ваш адвокат готує та подає заявку до відповідного адміністративного офісу районного рівня (Járási Hivatal). Необхідна документація включає:

• Заповнена форма заявки на дозвіл (доступна двомовна версія угорською/англійською)
• Завірена копія паспорта
• Заява про передбачуване використання (проживання, інвестиції, будинок відпочинку)
• Витяг із свідоцтва про право власності та кадастрова карта
• Документація про ціну покупки

Строки: Приблизно 3–6 тижнів для схвалення у стандартних випадках. Відмови рідкісні при купівлі житла, але можливі для сільськогосподарських або стратегічно класифікованих земель.

Збір: Державне мито приблизно 50 000 форинтів (близько 130 євро).

Крок 3: Підпишіть Договір Купівлі-Продажу

Після завершення due diligence та отримання необхідного дозволу (або підтвердження його непотрібності) ваш адвокат складає договір купівлі-продажу. Обидві сторони підписують у присутності адвоката, чия контрасигнація засвідчує юридичну силу угоди.

Стандартна структура договору:

• Попередній договір (előszerződés): Необов'язковий, але поширений — фіксує ціну, встановлює строки, зобов'язує обидві сторони
• Завдаток 10% сплачується при підписанні основного договору, зберігається в ескроу адвоката
• Залишок підлягає сплаті протягом 30–60 днів або на дату реєстрації в Земельному кадастрі
• Вступ у володіння (фізична передача ключів) зазвичай відбувається при сплаті залишку

Крок 4: Реєстрація в Земельному Кадастрі (Földhivatal)

Ваш адвокат подає підписаний і контрасигнований договір до Угорського Земельного кадастру (Ingatlan-nyilvántartás) для офіційної реєстрації. Земельний кадастр фіксує перехід права власності, іпотеки або обтяження, а при необхідності — референтний номер урядового дозволу.

Стандартний строк реєстрації: Завершується протягом 30 днів з моменту подачі.

Прискорена реєстрація (soron kívüli eljárás): Доступна за підвищену плату; завершується протягом 3–5 робочих днів. Використовується при необхідності швидкого завершення угоди.

Реєстраційний збір: 6 600 форинтів (близько 17 євро) за стандартну житлову реєстрацію.

Повний Розрахунок Витрат

Загальні витрати при покупці для громадянина не з ЄС: як правило, 6–7% понад ціну покупки (податок на передачу + адвокат + агент). Враховуйте це в розрахунках прибутковості з самого початку.

Практичний Графік: Від Пропозиції до Ключів

Для стандартної покупки квартири в Будапешті, що не потребує урядового дозволу:

• Тижні 1–2: Пропозицію прийнято, найнято адвоката, розпочато перевірку правового статусу та due diligence
• Тижні 2–3: Підписано попередній договір (при використанні), завдаток 10% сплачено в ескроу адвоката
• Тижні 3–6: Повний договір купівлі-продажу складено, перевірено та контрасигновано
• Тижні 6–10: Сплачено залишок, отримано ключі, адвокатом подано заявку на реєстрацію в Земельному кадастрі
• Тижні 10–14: Реєстрацію в Земельному кадастрі завершено, свідоцтво про право власності (tulajdoni lap) видано на ім'я покупця

Загалом: близько 60–90 днів від прийнятої пропозиції до завершення реєстрації. При покупках, що потребують урядового дозволу (будинки або земля), додайте ще 3–6 тижнів.