Податки на Нерухомість в Угорщині для Іноземців: Повний Посібник 2026

Огляд: Які Податки Сплачують Іноземні Покупці?

Угорщина пропонує один з найбільш сприятливих для інвесторів податкових режимів у ЄС у сфері нерухомості. Як іноземний покупець, ви зіткнетесь з чотирма основними податковими подіями: при купівлі (податок на передачу), при отриманні орендного доходу (прибутковий податок), при продажу (податок на приріст капіталу) і при купівлі новобудови (ПДВ). Важлива перевага: в Угорщині немає щорічного податку на майно — саме по собі володіння нерухомістю не тягне за собою регулярного оподаткування.

Податок при Купівлі (Vagyonszerzési Illeték) — 4%

При купівлі нерухомості в Угорщині сплачується одноразовий vagyonszerzési illeték (податок на придбання майна) у розмірі 4% від ринкової вартості. Сума визначається податковою службою (NAV) на підставі ціни договору або незалежної оцінки — залежно від того, що вище.

Хто платить: Покупець. Іноземні громадяни сплачують ту саму ставку, що й угорські громадяни — ніяких доплат для іноземців немає.

Пільги: Покупці першого житла до 35 років і покупці новобудов (де вже сплачено ПДВ) можуть мати право на часткове звільнення. Інвестиційні фонди, що регулюються НБУ, повністю звільнені від цього податку.

Строк сплати: Протягом 90 днів від дати повідомлення земельного кадастру. Ваш адвокат візьме на себе всі процедури з NAV.

Податок з Орендного Доходу — Фіксована Ставка 15%

Дохід від оренди угорської нерухомості підлягає фіксованому прибутковому податку у розмірі 15% (szja). Податкова база розраховується після відрахувань — є два варіанти:

• Паушальне відрахування 10%: Автоматичне відрахування 10% від валового орендного доходу як витрат. Документи не потрібні. Фактична ставка податку з валової орендної плати: 13,5%.
• Відрахування фактичних витрат: Відрахування всіх документально підтверджених витрат — іпотечні відсотки, технічне обслуговування, плата за управління, амортизація, страховка та юридичні витрати. Більше паперової роботи, але значно вигідніше при високих операційних витратах.

Щорічна декларація: Орендний дохід необхідно декларувати у річній податковій декларації (szja bevallás) до 20 травня наступного року. Нерезиденти з орендним доходом в Угорщині зобов'язані зареєструватися в NAV і щороку подавати декларацію.

Угода про уникнення подвійного оподаткування: Між Україною та Угорщиною діє угода про уникнення подвійного оподаткування. Як правило, орендний дохід оподатковується лише в Угорщині. Проконсультуйтесь зі своїм податковим радником щодо вашої конкретної ситуації.

Податок на Приріст Капіталу при Продажу — Знижуюча Ставка протягом 5 Років

При продажу угорської нерухомості прибуток оподатковується стандартним прибутковим податком у розмірі 15%. Угорська система передбачає зниження податку залежно від терміну володіння, що суттєво вигідно для довгострокових власників:

• 1–2 рік: 100% прибутку оподатковується
• 3 рік: 75% прибутку оподатковується
• 4 рік: 50% прибутку оподатковується
• 5 рік і далі: 0% — весь прибуток звільнений від податку

Для інвесторів з п'ятирічним горизонтом податок на приріст капіталу фактично дорівнює нулю. Зберігайте всі рахунки за ремонт з дати купівлі — вони зменшують оподатковуваний прибуток.

ПДВ при Купівлі Новобудов

Купівля нової житлової нерухомості у забудовника підлягає пільговій ставці ПДВ 5%. Коли застосовується ПДВ, податок при передачі у розмірі 4%, як правило, не стягується — сплачується одне або інше, але не обидва. Уточніть актуальний статус ПДВ з адвокатом до підписання.

Практичні Поради: Робота з Угорським Податковим Консультантом

Угорське податкове законодавство структурно сприятливе для інвесторів, однак для нерезидентів дотримання вимог може бути адміністративно складним. Рекомендації перед купівлею:

• Найміть ліцензованого угорського податкового консультанта (adótanácsadó) з досвідом роботи з міжнародними клієнтами
• Відкрийте угорський банківський рахунок для сплати податків у NAV та отримання орендного доходу
• Зберігайте всі рахунки за ремонт та обслуговування з дати купівлі
• Вивчіть українсько-угорську угоду про уникнення подвійного оподаткування зі своїм податковим радником
• До отримання першої орендної плати уточніть з керуючою компанією її зобов'язання щодо утримання податку у джерела