Budapest Bezirk VI Airbnb-Verbot: Was das für Investoren im Jahr 2026 bedeutet

Was passiert ist: Verordnung 26/2024 erklärt

Im Jahr 2024 verabschiedete die Bezirksregierung von Budapest Bezirk VI (Terézváros) die Verordnung Nr. 26/2024, die ein Moratorium für neue Kurzzeitvermietungslizenzen im Bezirk einführte. Die Maßnahme war eine direkte Reaktion auf das rasche Wachstum von Airbnb-ähnlichen Unterkünften in der Gegend, was nach Ansicht der Ratsmitglieder den Wohnungsbestand für Langzeitmieter aushöhlte und deren Mieten in die Höhe trieb.

Bezirk VI umfasst das Gebiet rund um die Andrássy Avenue, den Oktogon und den Liszt-Ferenc-Platz — eine der begehrtesten Adressen in Budapest für Investoren und Touristen gleichermaßen. Vor der Verordnung war es ein Hotspot für Kurzzeitvermieter mit Bruttorenditen von 8–10% jährlich.

Die "Null-Tage"-Regelung — Keine Neuvergabe von Lizenzen

Der Kern der Verordnung 26/2024 ist die sogenannte "Null-Tage"-Regelung: Die Gesamtzahl der gültigen Kurzzeitvermietungslizenzen in Bezirk VI ist faktisch eingefroren. Für Immobilien, die bisher keine hatten, werden keine neuen Lizenzen ausgegeben.

In der Praxis bedeutet das:

• Betreiber mit einer bestehenden gültigen Lizenz können für die Dauer dieser Lizenz weiterbetrieben werden
• Lizenzen können beim Verkauf einer lizenzierten Immobilie nicht auf neue Eigentümer übertragen werden
• Abgelaufene oder verfallene Lizenzen können im neuen Rahmen nicht erneuert werden
• Jede neu erworbene Wohnung in Bezirk VI kann nicht legal als Kurzzeitvermietung betrieben werden

Der praktische Effekt ist ein langsames, natürliches Auslaufen des Kurzzeitvermietungsmarkts in Bezirk VI — ohne die politische Schwierigkeit, bestehende Lizenzen zu entziehen. Der lizenzierte Pool schrumpft jährlich, wenn Lizenzen verfallen und Immobilien den Besitzer wechseln.

Welche Bezirke Sind Betroffen?

Ab 2026 ist Bezirk VI der klärste Fall eines vollständigen Lizenzmoratoriums. Investoren sollten jedoch das breitere Bild in Budapests Innenstadtbezirken beobachten:

• Bezirk VII (Erzsébetváros): Budapests Jüdisches Viertel führte früher eigene Kurzzeitvermietungsbeschränkungen ein; der Bezirksrat hat die Befugnis, Lizenzen straßenweise zu begrenzen. Neue Lizenzanträge unterliegen verstärkter Prüfung.
• Bezirk V (Belváros): Die Innenstadt hat ähnliche Maßnahmen diskutiert. Ab 2026 ist kein Moratorium in Kraft, doch die politische Richtung ist konsistent mit den Nachbarbezirken.
• Stadtweiter Rahmen: Die ungarische Bundesregierung hat Interesse an einem gesamtstädtischen Koordinierungsrahmen für Kurzzeitvermietungsregulierung signalisiert, ähnlich den Modellen in Wien und Barcelona.

Der regulatorische Trend ist eindeutig: Kurzzeitvermietungen in Budapests zentralen Bezirken stehen vor wachsendem Gegenwind, und diese Richtung wird sich voraussichtlich nicht umkehren.

Auswirkungen auf Investitionsrenditen und Immobilienwerte

Das unmittelbare Anliegen für Investoren ist, wie das Verbot die Renditen beeinflusst. Kurzzeitvermietungen in Toplagen können Bruttorenditen von 8–10% erzielen, gegenüber 4,5–6,5% bei langfristigen Wohnungsvermietungen. Der Verlust der Kurzzeitoption senkt die erreichbare Maximalrendite für neue Käufer in Bezirk VI.

Das Bild ist jedoch nuancierter:

• Immobilienwerte sind resilient: Das reduzierte Angebot investierbare Kurzzeitvermietungsimmobilien in Premiumlagen konzentriert die Nachfrage und stützt die Preise. Bezirk VI bleibt eine der begehrtesten Adressen Budapests.
• Langzeitmieternachfrage ist stark: Dieselbe Politik, die Airbnb-Betreiber verdrängt, verbessert das Angebot für Wohnungsmieter und schafft einen gesünderen, stabileren Langzeitmietmarkt.
• Nettoraten nähern sich an: Brutto-Kurzzeitrenditen von 8–10% werden durch 20–35% Leerstand, Plattformgebühren von 15–20% und deutlich höhere Verwaltungs- und Instandhaltungskosten belastet. Nettorenditen landen oft bei 5–6,5% — vergleichbar mit einer gut verwalteten Langzeitmietung.

Das Argument für Langzeitmietverwaltung

Für Investoren, die in Bezirk VI mit Kurzzeitvermietungseinnahmen gekauft haben, oder für Käufer, die den Bezirk jetzt bewerten, ist Langzeitvermietung kein Rückfallplan — sondern zunehmend die widerstandsfähigere Strategie.

Vorteile der Langzeitvermietung in der Budapester Innenstadt 2026:

• Konstante 1.000–2.200 €/Monat für eine 50–80m²-Wohnung in den Bezirken V–VII
• Stabile Mieter — internationale Fachkräfte, Expats und Studenten, die 1–3-Jahresverträge unterzeichnen
• Geringerer operativer Aufwand — keine täglichen Check-ins, kein Wäschewechsel, kein Plattformmanagement
• Vorhersehbare Steuererfassung — festes jährliches Mieteinkommen statt schwankender Kurzzeiteinnahmen
• Deutlich geringeres regulatorisches Risiko in Zukunft