איסור Airbnb ברובע VI של בודפשט: מה המשמעות למשקיעים ב-2026

מה קרה: צו 26/2024 מוסבר

בשנת 2024 אישרה ממשלת המחוז של רובע VI בבודפשט (Terézváros) את צו מס' 26/2024, שהטיל מורטוריום על רישיונות שכירות לטווח קצר חדשים ברובע. האמצעה הייתה תגובה ישירה לצמיחה המהירה של מגורים בסגנון Airbnb באזור, שלדברי חברי המועצה דוללה את מלאי הדיור למגורים ועלתה את שכר הדירה לדיירים לטווח ארוך.

רובע VI מכסה את האזור סביב שדרות אנדרשי, האוקטוגון וכיכר ליסט פרנץ — אחת הכתובות המבוקשות ביותר בבודפשט עבור משקיעים ותיירים כאחד. לפני הצו, זה היה מוקד לפעילות שכירות לטווח קצר שהניבה תשואות ברוטו של 8–10% בשנה.

כלל "יום האפס" — אין רישיונות חדשים

ליבו של צו 26/2024 הוא מה שמקומיים מכנים כלל "יום האפס": המספר הכולל של רישיונות שכירות לטווח קצר בתוקף ברובע VI קפוא למעשה. לנכסים שלא החזיקו ברישיון קודם לא ינתנו רישיונות חדשים.

בפועל, המשמעות היא:

• מפעילים בעלי רישיון בתוקף קיים יכולים להמשיך לפעול לאורך תקופת הרישיון
• רישיונות אינם ניתנים להעברה לבעלים חדשים בעת מכירת נכס מורשה
• רישיונות שפגו תוקפם או בוטלו אינם ניתנים לחידוש במסגרת החדשה
• דירה שנרכשה לאחרונה ברובע VI לא יכולה לפעול כחוק כהשכרה לטווח קצר

ההשפעה המעשית היא ירידה איטית, טבעית של שוק השכירות לטווח קצר ברובע VI — ללא הקושי הפוליטי של ביטול רישיונות קיימים. מאגר הרישיונות מצטמצם מדי שנה ככל שרישיונות פגים ונכסים מחליפים ידיים.

אילו רובעים מושפעים?

נכון לשנת 2026, רובע VI הוא המקרה הברור ביותר של מורטוריום מוחלט על רישיונות. אך משקיעים צריכים לעקוב אחר התמונה הרחבה ברובעים הפנימיים של בודפשט:

• רובע VII (Erzsébetváros): הרובע היהודי של בודפשט הכניס הגבלות משלו על שכירות לטווח קצר מוקדם יותר, כאשר למועצת הרובע יש סמכות להגביל רישיונות על בסיס רחוב-רחוב. בקשות לרישיונות חדשים נתונות לבחינה מוגברת.
• רובע V (Belváros): מרכז העיר דן באמצעות דומים. נכון לשנת 2026 לא נכנס לתוקף מורטוריום, אך הכיוון הפוליטי עקבי עם הרובעים השכנים.
• מסגרת עירונית: הממשלה הלאומית ההונגרית איתתה עניין במסגרת תיאום ברמת העיר לרגולציית שכירות לטווח קצר, בדומה למודלים הפועלים כיום בווינה ובברצלונה.

המגמה הרגולטורית ברורה: פעולות השכרה לטווח קצר ברובעים המרכזיים של בודפשט עומדות בפני רוחות נגד גוברות, וסביר שכיוון זה לא יתהפך.

השפעה על תשואות השקעה וערכי נכסים

החשש המיידי של משקיעים הוא כיצד האיסור משפיע על התשואות. שכירות לטווח קצר בשכונות פרמיום יכולה לייצר תשואות ברוטו של 8–10%, לעומת 4.5–6.5% להשכרות למגורים לטווח ארוך. אובדן האפשרות לטווח קצר מוריד את תקרת התשואה האפשרית לקונים חדשים ברובע VI.

עם זאת, התמונה מורכבת יותר ממה שהכותרת מרמזת:

• ערכי הנכסים עמידים: היצע מופחת של נכסי שכירות לטווח קצר להשקעה בשכונות פרמיום נוטה לרכז את הביקוש ולתמוך במחירים. רובע VI נשאר אחת הכתובות המבוקשות ביותר בבודפשט.
• הביקוש לשכירות לטווח ארוך חזק: אותה מדיניות שמוציאה את מפעילי Airbnb משפרת את הזמינות לשוכרים למגורים, ויוצרת שוק שכירות לטווח ארוך בריא ויציב יותר.
• תשואות נטו קרובות יותר ממה שתשואות ברוטו מרמזות: תשואות ברוטו לטווח קצר של 8–10% נושאות 20–35% פנוי, עמלות פלטפורמה של 15–20% ועלויות ניהול ותחזוקה גבוהות בהרבה. תשואות נטו לרוב מגיעות ל-5–6.5% — דומה לשכירות לטווח ארוך מנוהלת היטב.

הטיעון לטובת ניהול שכירות לטווח ארוך

עבור משקיעים שרכשו ברובע VI בציפייה להכנסות שכירות לטווח קצר, או עבור קונים שמעריכים את הרובע כעת, השכרה למגורים לטווח ארוך אינה תוכנית מגירה — היא יותר ויותר האסטרטגיה העמידה יותר.

יתרונות שכירות לטווח ארוך בבודפשט המרכזית ב-2026:

• עקבי 1,000–2,200 €/חודש עבור דירה 50–80 מ"ר ברובעים V–VII
• שוכרים יציבים — אנשי מקצוע בינלאומיים, גולים וסטודנטים שחותמים על חוזים ל-1–3 שנים
• נטל תפעולי נמוך יותר — אין צ'ק-אינים יומיים, אין החלפת מצעים, אין ניהול פלטפורמה
• דיווח מס צפוי — הכנסת שכירות שנתית קבועה לעומת קבלות לטווח קצר משתנות
• סיכון רגולטורי נמוך בהרבה בעתיד