האם אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי יכולים לרכוש נכסים בהונגריה?
כן. הונגריה מאפשרת לאזרחים שאינם מהאיחוד האירופי ומחוץ לאזור האירופי הכלכלי לרכוש נדל"ן. עם זאת, בניגוד לאזרחי האיחוד האירופי — הנהנים מאותן זכויות קניין כמו אזרחים הונגרים — רוכשים שאינם מהאיחוד עשויים להתמודד עם דרישת היתר מנהלי נוסף בהתאם לסוג הנכס, ועליהם לפעול דרך עורך דין הונגרי מורשה בכל העסקאות.
מדריך זה עוסק ברכישת נכסי מגורים לצורכי השקעה ושימוש עצמי. אם אתם רוכשים דרך ישות תאגידית, קרן השקעות או מבנה נאמנות, הכללים שונים באופן מהותי ויש צורך בייעוץ משפטי מומחה.
ההבחנה המרכזית: דירות לעומת בתים עצמאיים וקרקעות
זהו הנקודה החשובה ביותר מבחינה מעשית עבור משקיעים ישראלים השוקלים נכסים בבודפשט:
דירות בבניינים משותפים (társasházi lakás): אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי יכולים בדרך כלל לרכוש דירות בבניינים מגורים רב-יחידתיים ללא היתר ממשלתי לרכישת נכס. זה מכסה את רוב הנכסים ברמת השקעה בבודפשט — סטודיו, דירות חד-חדרייות ודו-חדרייות ברובעים V, VI, VII, VIII ו-XIII.
בתים עצמאיים, וילות וקרקעות: אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי נדרשים להיתר ממשלתי לרכישת נכס (Illetékhivatal engedély) שמוציא משרד מנהלי ברמת המחוז. זה חל על בתים עצמאיים, קרקע חקלאית, מגרשי בנייה וכל נכס שאינו בתוך בניין בית משותף רשום.
בפועל: אם אתם קונים דירת השקעה ברובעים המרכזיים של פשט בבודפשט, כמעט ודאי שלא תצטרכו היתר ממשלתי — בדומה לרכישה בתל אביב שאינה דורשת אישורים מיוחדים לתושב זר. אם אתם קונים וילה ב-Buda Hills או מגרש מחוץ לעיר, תצטרכו.
שלב 1: שכרו עורך דין הונגרי מורשה
מעורבות עורך דין אינה אופציונלית — זוהי דרישה חוקית. על פי החוק ההונגרי, כל עסקאות הנדל"ן חייבות לקבל חתימת נגד (ellenjegyezve) של עורך דין הונגרי מורשה (ügyvéd). ללא חתימת הנגד של עורך הדין, החוזה אינו תקף ולא ניתן לרשמו בפנקס הקרקעות.
אחריות עורך הדין כוללת:
- בדיקת בעלות ובדיקת נאותות — שעבודים, עיקולים, חובות תשתיות שלא שולמו, מחלוקות בעלות
- עריכה או בדיקה של חוזה המכירה (adásvételi szerződés)
- החזקת פיקדון הרוכש בחשבון נאמנות נפרד
- הכנת ורישום בקשת היתר הרכישה הממשלתי במקרה הצורך
- הגשת החוזה החתום לפנקס הקרקעות לרישום
- ניהול שומת מס ההעברה 4% ותשלומו ל-NAV
שכר טרחת עורך דין: בדרך כלל 0.5–1.5% ממחיר הרכישה (בתוספת מע"מ 27%), עם מינימום מעשי של 800–1,200 אירו לכל עסקה.
שלב 2: היתר ממשלתי לרכישת נכס (במקרה הצורך)
אם רכישתכם מחייבת היתר ממשלתי — עבור בתים, מגרשים או קרקע חקלאית — עורך הדין שלכם מכין ומגיש את הבקשה למשרד המנהלי ברמת המחוז (Járási Hivatal). תיעוד נדרש כולל:
- טופס בקשת היתר רכישה מלא (זמינה גרסה דו-לשונית הונגרית/אנגלית)
- צילום דרכון מאושר
- הצהרה על השימוש המיועד (מגורים, השקעה, בית נופש)
- תמצית שטר הבעלות ותצלום מפה קדסטרלית
- תיעוד מחיר הרכישה
לוח זמנים: כ-3–6 שבועות לאישור במקרים רגילים. דחיות נדירות לרכישות מגורים אך עשויות להתרחש עבור קרקע חקלאית או קרקע מסווגת אסטרטגית.
אגרה: אגרת הגשה של כ-50,000 פורינט (כ-130 אירו).
שלב 3: חתמו על חוזה המכירה
לאחר שבדיקת הנאותות הושלמה וכל היתר נדרש מוחזק (או הואשר כלא-נחוץ), עורך הדין שלכם מנסח את הסכם המכירה. שני הצדדים חותמים בנוכחות עורך הדין, וחתימת הנגד שלו מאשרת את תקפות העסקה.
מבנה חוזה סטנדרטי:
- הסכם מקדמי (előszerződés): אופציונלי אך נפוץ — קובע מחיר, מתאריך לוחות זמנים, מחייב שני הצדדים
- מקדמה של 10% משולמת בחתימה על החוזה העיקרי, מוחזקת בנאמנות עורך הדין
- יתרה מגיעה לפירעון תוך 30–60 יום, או במועד רישום פנקס הקרקעות
- מסירה (מסירה פיזית של המפתחות) מתרחשת בדרך כלל עם תשלום היתרה
שלב 4: רישום פנקס הקרקעות (Földhivatal)
עורך הדין שלכם מגיש את החוזה החתום וחתום הנגד לפנקס הקרקעות ההונגרי (Ingatlan-nyilvántartás) לרישום רשמי. פנקס הקרקעות מתעד את העברת הבעלות, כל משכנתאות או שעבודים — ובמידת הצורך — מספר אסמכתא להיתר הממשלתי.
לוח זמנים לרישום רגיל: הושלם תוך 30 יום מהגשה.
רישום מואץ (soron kívüli eljárás): זמין בתשלום גבוה יותר; מושלם תוך 3–5 ימי עסקים. משמש כאשר יש צורך בסגירה מהירה.
אגרת רישום: 6,600 פורינט (כ-17 אירו) לרישום מגורים רגיל.
פירוט מלא של עלויות
| סעיף עלות | סכום | משלם |
|---|---|---|
| מס העברת נכס (illeték) | 4% ממחיר הרכישה | קונה |
| שכר טרחת עורך דין | 0.5–1.5% + 27% מע"מ | קונה |
| אגרת רישום פנקס קרקעות | 6,600 פורינט (~17 אירו) | קונה |
| היתר ממשלתי (בית/קרקע בלבד) | 50,000 פורינט (~130 אירו) | קונה |
| עמלת תיווך | 2–4% ממחיר הרכישה | לפי משא ומתן (קונה או מוכר) |
סך עלות הרכישה לרוכש שאינו מהאיחוד האירופי: בדרך כלל 6–7% מעל מחיר הרכישה (מס העברה + עורך דין + תיווך). יש לכלול זאת בחישובי התשואה מהתחלה.
לוח זמנים מעשי: מהצעה למפתחות
לרכישת דירה רגילה בבודפשט שאינה מחייבת היתר ממשלתי:
- שבועות 1–2: הצעה התקבלה, עורך דין הוזמן, בדיקת בעלות ובדיקת נאותות החלה
- שבועות 2–3: הסכם מקדמי נחתם (אם בשימוש), פיקדון 10% שולם לנאמנות עורך הדין
- שבועות 3–6: חוזה מכירה מלא נוסח, נבדק ונחתם בחתימת נגד
- שבועות 6–10: יתרה שולמה, מפתחות התקבלו, עורך הדין הגיש פנקס קרקעות
- שבועות 10–14: רישום פנקס קרקעות הושלם, שטר בעלות (tulajdoni lap) הוצא על שם הקונה
סך הכל: כ-60–90 יום מהצעה שהתקבלה עד לרישום מושלם. לרכישות המחייבות היתר ממשלתי (בתים או קרקעות), יש להוסיף 3–6 שבועות.
קבעו ייעוץ חינם עם מומחי הנדל"ן שלנו
אנו מלווים משקיעים שאינם מהאיחוד האירופי בכל שלב בתהליך הרכישה בבודפשט — חיפוש נכס, בדיקת נאותות, תיאום משפטי ורישום פנקס קרקעות. הייעוץ הראשון חינם וללא התחייבות.
קבעו ייעוץ חינם